Как купить второй дом: практическое руководство

Второй дом может стать местом для отдыха, будущим жильём на пенсии или объектом для сдачи в аренду — и от цели зависит, какая недвижимость подойдёт лучше всего. В этом практическом руководстве собраны решения, которые нужно принять до покупки: от оценки доступного бюджета до проверки того, насколько дом соответствует вашим планам.

Первоначальный взнос	Сбор VA
0% to 4.99%	3.3%
5% to 9.99%	1.5%
10% or more	1.25%

• 3.3% сбор VA за последующий кредит при первоначальном взносе от 0% до 4.99%
• 1.5% сбор VA за последующий кредит при первоначальном взносе от 5% до 9.99%
• 1.25% сбор VA за последующий кредит при первоначальном взносе 10% или более
• $1,800 monthly Пример дополнительного ежемесячного долга за второй дом, учитываемого при расчёте отношения долга к доходу
• $1,000,000 Лимит долга на приобретение основного и второго жилья, купленного не позднее 15 декабря 2017 года

Как определить, считается ли недвижимость вторым домом или инвестиционным объектом?

Решите, будете ли вы сами пользоваться недвижимостью, сдавать её в аренду или сделаете её основным местом жительства, а затем уточните у кредитора, как предполагаемое использование повлияет на классификацию объекта, прежде чем сравнивать условия кредитования.

Дом для отдыха и недвижимость для сдачи в аренду предназначены для разных целей, даже если оба объекта можно время от времени сдавать. Сопоставьте назначение каждого объекта с вашими планами:

• Для личного пользования: жильё в горном городке, приморском посёлке, городе или в глуши, где вы планируете останавливаться.
• Доход от аренды: недвижимость, которую вы намерены сдавать, чтобы получать доход.
• Основное место жительства: дом, в котором вы планируете жить постоянно.

Если вы собираетесь и сами пользоваться недвижимостью, и сдавать её, уточните правила кредитора для такого сочетания. Не предполагайте, что кредитор автоматически сочтёт объект либо вторым домом, либо инвестиционной недвижимостью, — сначала это нужно проверить.

Как проверить, вписываются ли оба дома в ваш бюджет?

Сложите регулярные расходы на нынешний и предполагаемый второй дом, а затем рассчитайте отношение долга к доходу, включив в него платежи по обеим ипотекам. Если второй дом увеличивает ваши ежемесячные обязательства на $1,800, при расчёте учитывается вся сумма $1,800.

Сколько денег понадобится до завершения сделки

Прежде чем решать, какую сумму предложить, отдельно учтите деньги на первоначальный взнос, расходы на закрытие сделки и обязательный резерв. Резерв — это деньги, которые остаются у вас после покупки; не учитывайте их повторно как часть суммы предложения.

• Наличные: Сравните сумму, которую можете направить на покупку, с деньгами, которые нужно оставить в резерве.
• Капитал в первом доме: Узнайте, можно ли использовать его для покупки, и сопоставьте этот вариант с возможностью сохранить наличные в резерве.
• Связь с застройщиком: Если второй дом только что построен, вы не можете быть аффилированы с застройщиком, девелопером или продавцом недвижимости.

Как последующий кредит VA влияет на первоначальные расходы?

При последующем кредите VA первоначальные расходы меняются в зависимости от размера первоначального взноса: сбор составляет 3.3% при взносе от 0% до 4.99%, 1.5% — при взносе от 5% до 9.99% и 1.25% — при взносе 10% или более.

Сравните каждый диапазон с суммой, которую можете внести. Более крупный первоначальный взнос может перевести кредит в категорию с меньшим сбором, но на покупку при этом уйдёт больше ваших наличных.

• Взнос от 0% до 4.99%: сбор 3.3%.
• Взнос от 5% до 9.99%: сбор 1.5%.
• Взнос 10% или более: сбор 1.25%.

До завершения сделки попросите кредитора подтвердить, что покупка подходит под условия последующего кредита VA, и объяснить, как будет уплачен сбор.

Что сравнить, прежде чем выбирать недвижимость?

Сравните расположение второго дома, предполагаемое использование, состояние и полную стоимость владения: место, куда вы регулярно приезжаете отдыхать, может подойти для личного пользования, а покупка объекта под аренду требует реалистичного плана движения денежных средств.

• Местоположение и назначение: Выбирайте недвижимость с учётом того, как планируете её использовать. Если собираетесь сдавать дом, оцените, сможет ли он приносить доход, а не исходите из того, что арендная плата покроет расходы.
• Состояние и содержание: Проверьте состояние дома и оцените, сможете ли обслуживать его на расстоянии с учётом имеющихся у вас времени и средств.
• Полная стоимость: Сопоставьте цену покупки с расходами на финансирование, страхование и владение. Один лишь ипотечный платёж не отражает полной стоимости содержания двух домов.

Новостройка и вторичное жильё

Если второй дом только что построен, уточните у кредитора, действуют ли ограничения, связанные с застройщиком, девелопером или продавцом. При покупке любой недвижимости учитывайте её состояние и расходы на содержание наряду с ценой, прежде чем решать, соответствует ли она вашим планам.

Что нужно проверить в ходе комплексной проверки?

До завершения сделки изучите результаты оценки недвижимости, убедитесь, что продавец поддерживал дом в ожидаемом состоянии, и уточните у кредитора, какие документы нужны для ипотеки.

• Оценка недвижимости: Изучите её результаты до перехода к закрытию сделки. Оценка — это определение кредитором стоимости недвижимости.
• Итоговый осмотр: Договоритесь о посещении дома до подписания документов и убедитесь, что его состояние не изменилось неожиданным для вас образом.
• Кредитные документы: Попросите кредитора перечислить необходимые документы и уточните, относится ли к вашей ипотеке форма 3890 — типовое дополнение к договору ипотеки для второго дома, действующее в нескольких штатах.
• Ограничения при перепродаже: Если вторичное жильё сравнительно новое, убедитесь, что продавец не является вашим родственником. Уточните у кредитора, влияют ли ваши отношения на ограничения для новостроек.

Какие налоговые нюансы проверить до покупки?

Перед покупкой второго дома проверьте дату приобретения и ваш статус при подаче налоговой декларации: и то и другое может повлиять на вычет процентов по ипотеке. Для жилья, приобретённого не позднее 15 декабря 2017 года, лимит долга на приобретение основного и второго жилья составляет $1,000,000 или $500,000 для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих декларации раздельно.

Прежде чем рассчитывать на вычет процентов по ипотеке, проконсультируйтесь с налоговым специалистом о том, как это правило применяется с учётом даты покупки и вашего статуса при подаче декларации. Не считайте, что для более поздней покупки действует тот же лимит: проверьте актуальные рекомендации IRS, поскольку налоговый режим может зависеть от даты приобретения жилья.

Что может пойти не так и когда покупка второго дома нецелесообразна?

Покупка второго дома может оказаться неудачной, если полные расходы на содержание двух объектов, правила кредитора об использовании жилья или ограничения на недвижимость противоречат вашим планам.

Заложите в бюджет расходы на оба дома. Учтите платёж за нынешнее жильё вместе с ипотекой на новый дом, а также деньги на первоначальный взнос, резерв и расходы на закрытие сделки. Капитал в доме — это заёмные деньги, а не бесплатные средства: прежде чем рассчитывать на них, сопоставьте обязательства по выплатам с резервом и текущими жилищными расходами.

Уточните классификацию кредита до подачи предложения. Недвижимость могут не признать вторым домом, если фактическое использование не соответствует требованиям кредитора; планы сдавать её в аренду или жить в ней постоянно могут изменить классификацию. Узнайте у кредитора, как он классифицирует объект с учётом ваших планов.

Новостройка может повлечь ещё одно ограничение: правила кредитора могут запрещать покупку у застройщика, девелопера или продавца, связанного с кредитором. Прежде чем выбирать дом, проверьте недвижимость и участников сделки вместе с кредитором.

Что происходит от подачи предложения до получения ключей?

Чтобы пройти путь от предложения о покупке до получения ключей, нужно зарезервировать объект, подписать договор купли-продажи жилья, внести требуемый депозит, изучить результаты оценки, провести итоговый осмотр и завершить сделку.

Когда будете готовы продолжить, зарезервируйте недвижимость и подпишите договор купли-продажи жилья. Проверьте в документах сумму депозита и условия его внесения: требуемый депозит составляет 10% от цены доли.

До закрытия сделки изучите результаты оценки и осмотрите дом, чтобы проверить его состояние. Если требуется решить какие-либо вопросы, уточните их до подписания документов.

При закрытии сделки оплатите оставшиеся расходы и подпишите необходимые документы. До получения ключей убедитесь, что документы оформлены полностью, а порядок оплаты согласован.

Источники

• Pacaso — «Как купить второй дом за 7 шагов»
• Lower Mortgage — «Как купить второй дом, не продавая первый»
• Travelers Insurance — «6 вещей, которые нужно знать перед покупкой второго дома»
• wellsfargo.com — «Покупка второго дома: что нужно учесть»
• Rocket Mortgage — «Как купить дом, пока продаёте свой»